Dubai edustaa kiistatta yhtä 2000-luvun globaalin talouskasvun ihmeistä. Luksuskiinteistöjen rakentaminen ja erillisiä talouspoliittisia vapauksia myöntävien erityistalousalueiden perustaminen ovat osoittautuneet Dubaille ja laajemmin myös Arabiemiraattien valtiolle äärimmäisen kannattavaksi toiminnaksi. Niinkin kannattavaksi, että kasvun vanavedessä moni muu valtio on seurannut perässä yrityksessään rakentaa oma Dubainsa vastaavanlaisen talousihmeen aikaansaamiseksi.

Yhden suurmiehen vision korostaminen on väsynyt klisee niin historiankirjoituksessa kuin yritysmaailmassa, mutta sellaisena Dubai haluaa kertoa tarinansa. Kun Arabiemiraatit sai itsenäisyytensä Yhdistyneestä kuningaskunnasta loppuvuodesta 1971, Dubain šeikki ja yksinvaltias Rašid ibn Saʿīd Āl Maktūm oli jo ottanut pieniä mutta päättäväisiä askeleita kehittääkseen Dubaista Persianlahden uutta suurkaupunkia lainoja ja Dubain vähäisiä öljyvarantoja hyödyntäen.

Uuden liittovaltion perustamisen myötä Rašidin suunnitelmat lähtivät toden teolla liikkeelle. Arabiemiraattien öljyvarannoista lähes kaikki sijaitsevat nimittäin Abu Dhabin emiraatin alueella, ja Abu Dhabin šeikki oli halukas jakamaan öljyvarallisuuttaan muiden kuuden emiraatin kanssa kansallisen kehityksen edistämiseksi. Rašid sijoittikin Abu Dhabilta saamaansa öljyrahaa pitkälti kiinteistörakentamisen kiihdyttämiseksi.

Arabiemiraattien kaikki seitsemän emiraattia nauttivat laajaa sisäistä autonomiaa, ja Rašidin vision kannalta kaksi tärkeintä sisäpoliittista vapautta olivat vapaus vastata Dubain infrastruktuuri- ja rakennusprojekteista sekä talousasioista. Dubain oman öljyteollisuuden merkitys Dubain taloudelle alkoikin hiipua jo 1990-luvun alussa, ja Rašidin seuraajien ja sukulaisten jatkaessa kiinteistörakentamista erityistalousalueista muotoutui nopeasti Dubain taloussuunnittelun keskeinen pilari.

Erityistalousalueet ovat Dubain sisällä olevia tarkkaan rajattuja alueita, joilla houkutellaan ulkomaalaisia yrityksiä tekemään liiketoimintaa kaupungissa erilaisilla eduilla, kuten verovapauksilla, tullittomalla kaupalla, täysin ulkomaalaisilla omistusosuuksilla, englanninkielisellä toimintaympäristöllä sekä talousalueeseen sovellettavalla erillisellä lainsäädännöllä. Dubailla on pitkä historia tämänkaltaisten etujen myöntämisestä Persianlahdella toimineille kauppiaille, ja erityistalousalueiden voidaan katsoa olevan perinteen moderni ilmentymä. Tänä päivänä erityistalousalueita on 26, ja ne on ryhmitelty temaattisesti: yksi keskittyy finanssialaan, toinen media-alaan, kolmas vaateteollisuuteen ja niin edelleen.

Erityistalousalueille saapuneiden monikansallisten yritysten perässä Dubaihin on muuttanut paljon ulkomaalaisia työntekijöitä. Ulkomaalaiset saivat luvan ostaa kiinteistöjä Dubaista vuonna 2002, ja potentiaalisia kiinteistösijoittajia sekä työmatkailijoita ja turisteja varten Dubain kiinteistörakentamisen painopiste on siirtynyt 2000-luvulla luksuskiinteistöihin, hotelleihin sekä monumentaaliseen arkkitehtuuriin. Lisähoukutuksena Dubai tarjoaa yksityishenkilöille moninaisia veroetuja, kuten vapautukset tulo-, varallisuus- ja perintöverosta.

Kiinteistörakentamisen, erityistalousalueiden ja lukuisten etujen tarkoituksena on ollut houkutella juuri monikansallisia yrityksiä ja raharikkaita ympäri maailmaa muuttamaan Dubaihin ja tuomaan mukanaan liiketoimintansa ja tietotaitonsa emiraatin talouskasvun tueksi tai vähintäänkin ostamaan kalliita kiinteistöjä. Oli Dubaista mitä mieltä tahansa, nämä toimet ovat vaurastuttaneet kaupunkia merkittävästi kuluneen 50 vuoden aikana.

Jokainen haluaa oman Dubainsa

Dubain menestyksen valossa ei olekaan mikään yllätys, että monet valtiot ovat yrittäneet kopioida Dubain menestystarinaa melkeinpä askel askeleelta joko ulkomaalaisten yritysten, kiinteistösijoittajien tai molempien houkuttelemiseksi.

Muun muassa Intian GIFT City, Malesian Forest City, Sri Lankan Port City, Nigerian Eko Atlantic, Georgian Batumi ja Kazakstanin Astana edustavat kaikki kansallisia yrityksiä rakentaa uusi Dubai. Jopa muusta maailmasta eristäytynyt ja teknologiaa kaihtava Bhutan lanseerasi vuosi sitten oman visionsa Dubaista, buddhalaisuudelle ja ekoajattelulle rakentuvan Gelephu Mindfulness Cityn.

Esimerkiksi vuonna 2007 perustettu GIFT City, eli Gujarat International Finance City, sai alkunsa tavoitteesta rakentaa kansainvälinen bisnesympäristö ulkomaalaisten finanssialan yritysten houkuttelemiseksi Intian laajoille kuluttajamarkkinoille. Tavoitteessa on onnistuttu varsin hyvin, vaikka itse kaupunki on jäänyt lähinnä ulkomaalaisten liikemiesten päivätyöreservaatiksi, eikä siitä ole muodostunut Intian kaavailemaa kosmopoliittista maailmankaupunkia.

Singaporen lähellä sijaitseva Forest City edustaa sen sijaan kiinalaisen kiinteistörakentajan ja Malesian paikallishallinnon yhteistä yritystä rakentaa varakkaille kiinalaisille lomaparatiisi, jonne varastoida omaisuutta kiinteistösijoitusten kautta. Kiinalainen pääoma sysäsi kiinteistörakentamisen hyvään alkuun, mutta Kiinan valtion asettamat rajoitukset vuosittaisille ulkomaalaisille sijoituksille, koronapandemia ja Kiinaa koetellut kiinteistökriisi lyttäsivät nämä haaveet lyhyessä ajassa. Malesian paikallishallinto on sittemmin toivonut muuttavansa Forest Cityn jo rakennetun mutta pitkälti tyhjillään olevan kaupunkiympäristön sijoitustoimintaan keskittyväksi erityistalousalueeksi sekä talousyhteistyön syventämiseksi Singaporen kanssa.

Usein kuitenkin ainoa valmis osa näistä kaupungeista on niille varattu tai rakennettu maa-alue. Toisin kuin lainsäädäntö tai hienojen digitaalisten havainnekuvien luominen, infrastruktuurin ja kiinteistöjen rakentaminen vaatii aikaa ja rahaa. Kaupunki itsessään täytyykin rakentaa, jotta kukaan haluaisi muuttaa sinne saatikka viettää siellä edes yhden työpäivän tai viikonlopun verran aikaa.

Varsin suosituksi ratkaisuksi tähän modernin kaupunkisuunnittelun dilemmaan on osoittautunut rakentaa joutomaalle muutamia kiinteistöjä mahdollisimman monen yrityksen rekisteröimiseksi erityistalousalueelle sekä aluevaltausten tarjoamiseksi varhaisille ja toiveikkaille kiinteistösijoittajille. Muun muassa Port City ja Eko Atlantic edustavat tätä lähestymistapaa.

Sri Lankan suurimman kaupungin Colombon kylkeen rakennettua Port Cityä on tituleerattu Etelä-Aasian talouspääkaupungiksi, mutta mittavista lupauksista huolimatta lähinnä vain kaupungin pohja on saatu rakennettua vuosina 2011–2025 kaatamalla valtavat määrät hiekkaa rannikkoveteen. Kuva: SinsiDILINI123, CC 4.0. (Kuvalähde)

Toinen ratkaisu kiinteistörakentamisen pulmaan on tarjota kiinteistösijoittajille mahdollisuus rakentaa itse omat kiinteistönsä ostamalleen maalle. Näin on toimittu Georgian Batumissa, josta valtio toivoi uutta kansainvälisen kaupan solmukohtaa Euroopan ja Lähi-idän välille. Vapaan markkinatalouden määrittämänä Batumista on kuitenkin muodostunut ennemmin rakennussäädöksiä rikkovien loma-asuntojen täyttämä rantalomakohde ulkomaalaisille turisteille.

Joskus taas kaupunki saadaan rakennettua ja erityistalousalueet perustettua, mutta tämäkään ei ole tae projektin menestymisestä. Kazakstanin pääkaupunkia Astanaa on rakennettu lähemmäs kolmenkymmenen vuoden ajan juuri Dubain asettaman mallin suuntaan, mutta tästä huolimatta kaupunki ei ole ainakaan vielä onnistunut syrjäyttämään maan vanhan pääkaupungin Almatyn merkitystä Kazakstanin talouden keskuksena, saati muotoutumaan toivotuksi Euroopan ja Kiinan välisen modernin silkkitien keskukseksi. Astana osoittaa, että suuretkaan määrät pääomaa, teknologiaa ja lainsäädäntöä eivät itsessään riitä luomaan ihmisiä houkuttelevaa kaupunkia, etenkin jos sitä rinnastetaan jo olemassa olevaan vakiintuneempaan asutuskeskukseen.

Dubai eroaa lukuisista kopioistaan sillä, että kaupunki rakentui ajan saatossa jokapäiväistä elämää varten vakiintuneelle asuinpaikalle globaalin kaupan solmukohdan varrella. Vasta paljon myöhemmin Dubaihin alettiin rakentaa luksuskiinteistöjä ja myöntää taloudellisia erillisvapauksia yritysten ja ulkomaalaisten sekä heidän pääomansa houkuttelemiseksi.

Raharikkailla on taloudellinen kannustin ostaa kiinteistö vain yhdestä ainoasta paikasta samanlaisia etuja tarjoavien vaihtoehtojen valikoimasta. Dubai on näistä vaihtoehdoista selvästi rakennetuin ja elettävin. Monikansallisilla yrityksillä taas on suurempi motivaattori hankkia liiketilaa useista maista toimiakseen useilla markkinoilla sekä mahdollisesti myös harjoittaakseen verokikkailua, mutta yksikään yritys ei halua sijoittaa sellaisiin riskialttiisiin ja todennäköisesti epäonnistuviin projekteihin, joita suurin osa Dubain kopioista edustaa. Siten maailmassa on tilaa vain yhdelle ainoalle Dubaille.

Luksuskiinteistöjen ja verovapauksien luvattu maa

Kaikki Arabian niemimaan valtiot ovat jo pitkään varautuneet siihen hetkeen, jolloin niiden rajalliset öljyvarat loppuvat. Valtiot ovat ennakoineet tilannetta monipuolistamalla talouksiaan taloustiedon perinteistä viisautta edustavilla keinoilla, kuten kehittämällä tutkimus- ja innovaatiotoimintaa, luomalla energiasektorista riippumattomia talouden toimialoja sekä kansallisilla sijoitusportfolioilla. Tämän vastapainona valtiot ovat myös laajentaneet energiasektoriaan maakaasun jalostamiseksi sekä törsänneet vaurauttaan jalkapallojoukkueisiin ja Dubain kaltaisiin suuruudenhulluihin rakennusprojekteihin, joita esimerkiksi Saudi-Arabian The Line edustaa.

Dubailla on kuitenkin edessään monimutkaisempi ongelma, sillä emiraatin talouskasvu on perustunut jo viimeiset 30 vuotta kiinteistörakentamisen varaan. Globaalit vaikutuskampanjat etenkin sosiaalisessa mediassa ovat samalla maalanneet Dubaista kuvaa juuri miljonäärien asuttamana luksuskiinteistöjen ja verovapauksien luvattuna maana.

Ne samat vapaudet, jotka houkuttelevat ulkomaalaisia yrityksiä ja yksityishenkilöitä muuttamaan Dubaihin, varmistavat myös sen, että vain hitunen ulkomaalaisten varallisuudesta ja liikevoitoista jää kaupunkiin. Dubai voi veloittaa kaupunkiin muuttavia yrityksiä vain yritysten perustamisen yhteydessä maksettavilla byrokraattisilla maksuilla ja yksityishenkilöitä vain kiinteistökauppojen aikana.

Tänä päivänä noin yhdeksän kymmenestä Dubain 4 miljoonasta asukkaasta on ulkomaalaisia, mutta suurin osa heistä ei ole kaupungin toivomia miljonäärejä, vaan köyhiä työläisiä etenkin Etelä- ja Kaakkois-Aasian maista. Usein he työskentelevät surkeissa työolosuhteissa juuri kiinteistörakentamisen parissa.

Vastaavasti monet Dubaista kiinteistön ostaneista raharikkaista eivät ole muuttaneet kaupunkiin pysyvästi. Sen sijaan he ovat hankkineet kaupungista kiinteistön loma-asunnoksi ja pankkiholviksi, jonne varastoida omaisuuttaan. Dubain myöntämien vapauksien ja löyhän tilintarkastustoiminnan vuoksi osa kiinteistöjä omistavista ulkomaalaisista on anastettua varallisuuttansa piilottelevia rikollisia ja rahanpesijöitä tai kotimaidensa kiristynyttä poliittista tilannetta pakenevia oligarkkeja esimerkiksi Venäjältä.

Maailman korkeimmasta rakennuksesta Burj Khalifasta näkee hyvin, miten Dubain siluettia hallitsevat massiiviset lasiset ja betoniset tornitalot sekä keinotekoiset viheralueet keskellä hiekka-autiomaata. Kuva: Paasikivi, CC 4.0. (Kuvalähde)

Dubain kiinteistörakentamiselle perustuva hyperspesifi talousjärjestelmä voi toimia vielä 2020-luvulla hyvin: esimerkiksi vuonna 2022 kiinteistökauppojen merkitys Dubain emiraatin taloudelle oli noin 65 miljardia Yhdysvaltain dollaria. Asetelma herättää kuitenkin tärkeän kysymyksen Dubain talouden pitkän aikavälin terveydestä: mitä käy sitten, kun kaikki halukkaat raharikkaat ovat saaneet ostettua kiinteistön Dubaista, eikä kysyntää uusille kiinteistöille enää ole?

Etenkin nuorten ihmisten elintaso laskee ympäri maailmaa, ja harvempi heistä on rikas tai rikastuu elämänsä aikana merkittävästi. Samanaikaisesti globaali varallisuus keskittyy yhä harvempien käsiin. Miljonäärisijoittajien ja potentiaalisten miljonäärisijoittajien käydessä uhanalaisiksi Dubain kiinteistömarkkinoihin kohdistuu yksinkertaisesti sitä vähemmän kysyntää, mitä enemmän kiinteistöjä saadaan rakennetuksi ja myydyksi vuosien myötä. Dubai on ennen kaikkea kiinteistökeinottelun kaupunki, joka ei tuota tai välitä itse juuri mitään tuotteita tai palveluita globaaleille markkinoille lukuun ottamatta rajattuja hyödykkeitä, kuten kultaa.

Dubai kävi läpi kiinteistörakennuskriisin vuoden 2008 finanssikriisin aikana, minkä jälkeen Dubai on nojannut vahvasti Abu Dhabin taloudelliseen tukeen pitääkseen velkansa kurissa. Tästä tiiviistä suhteesta kielii se, että Dubain ja samalla maailman korkein rakennus, Burj Khalifa, on nimetty Abu Dhabin šeikin mukaan. Finanssikriisin myötä Dubaissa on yhä nähtävissä keskeneräisiä rakennusprojekteja, kuten kaupungin rannikkovesissä kyhjöttävät hiekkasärkät, joiden oli tarkoitus muodostaa kaupunkiin saapuvien lentokoneiden ikkunoista nähtävä maailmankartta.

Jos usko Dubain visioon loppuisi kokonaan, kiinteistörakentaminen ja markkinoilla olevien kiinteistöjen arvo romahtaisivat hyvinkin nopeasti, samoin kuin koko Dubain talous. Dubai päätyisi samaan pisteeseen kuin niin moni sen kopioista, ja Dubaihin tosiasiallisia siteitä omaamattomat raharikkaat ja monikansalliset yritykset vain siirtyisivät kyseisen hetken elinvoimaisimpaan Dubaita imitoivaan kaupunkiin jonnekin muualle samojen taloudellisten vapauksien ja etujen saavuttamiseksi. Siten maailmassa onkin tilaa vain yhdelle ainoalle Dubaille.